El turismo es el principal motor económico de España. Sin embargo, en la última década, su relación con la vivienda se ha vuelto cada vez más conflictiva. Lo que comenzó como una oportunidad para sacar rentabilidad a un piso vacío, se ha transformado en un fenómeno de gran escala que transforma barrios enteros, tensiona los precios del alquiler y expulsa a los residentes. Es lo que se conoce como turistificación.
El crecimiento de las viviendas turísticas, sobre todo a través de plataformas como Airbnb o Booking, ha generado una profunda transformación urbana. Pero, ¿cómo afecta esto al acceso a la vivienda? ¿Qué responsabilidad tienen las administraciones públicas? Y lo más importante: ¿es posible compatibilizar turismo y derecho a la ciudad?
Del turista al inquilino fantasma: el auge de las viviendas de uso turístico (VUT)
En los últimos años, miles de viviendas residenciales han pasado a ser alojamientos turísticos, especialmente en los centros históricos de grandes ciudades como Barcelona, Madrid, Sevilla, Málaga, Palma o Valencia. En algunos barrios, hay más pisos turísticos que viviendas de alquiler habitual.
Lo que comenzó como una forma de ingresos extra para propietarios particulares se ha convertido en un negocio gestionado a gran escala por empresas, fondos y operadores turísticos. Según un estudio de Inside Airbnb, más del 50% de los anuncios en ciudades como Barcelona o Madrid están gestionados por usuarios con varias propiedades. No es un vecino alquilando una habitación: es una industria paralela.
¿Qué impacto tienen estas viviendas en el mercado del alquiler?
El vínculo entre el auge de las viviendas turísticas y el aumento de los precios del alquiler no es anecdótico: está respaldado por estudios académicos y organismos públicos.
Reducción del parque de alquiler tradicional. Cada vivienda convertida en alojamiento turístico es una vivienda menos disponible para residentes. Esto reduce la oferta y, al mantenerse (o aumentar) la demanda, los precios suben. Además, muchos propietarios optan por retirar sus pisos del mercado de alquiler habitual para destinarlos al uso turístico, por la mayor rentabilidad y la ausencia de limitaciones como contratos o inquilinos protegidos.
Aumento directo de precios. Diversos informes del Banco de España, de universidades y del Instituto de Políticas Públicas muestran una correlación clara: en los barrios con mayor presencia de viviendas turísticas, los precios del alquiler suben más rápidamente. Un estudio en Barcelona detectó que por cada 10 pisos turísticos adicionales en un barrio, el alquiler aumentaba entre un 3 y un 5%.
Efecto expulsión. Los precios más altos obligan a muchos vecinos a abandonar sus barrios. Este fenómeno afecta especialmente a jóvenes, personas mayores, familias con bajos ingresos y migrantes, que no pueden competir con los márgenes de beneficio del alquiler turístico. La consecuencia es la pérdida de tejido social y de diversidad, y la transformación de barrios vivos en escenarios para visitantes.
El caso de Barcelona: una advertencia temprana
Barcelona fue la primera gran ciudad española en vivir este fenómeno con intensidad. El barrio de el Gòtic o el Born, en Ciutat Vella, han perdido miles de residentes en la última década mientras crecían los pisos turísticos.
El Ayuntamiento, bajo gobiernos de distintos signos, ha intentado poner límites: moratorias de licencias, prohibición de nuevas VUT en ciertas zonas, creación de un registro obligatorio… Aun así, los pisos ilegales y las estrategias evasivas siguen presentes, y el conflicto entre vecinos, turistas y mercado inmobiliario persiste.
¿Y qué pasa en el resto del país?
El fenómeno se ha extendido a otras muchas ciudades y zonas costeras, como Málaga, Sevilla, San Sebastián, Valencia o las Islas Baleares. En Palma, por ejemplo, las autoridades han llegado a prohibir los pisos turísticos en bloques residenciales, debido al impacto en el mercado.
En Madrid, los controles han sido mucho más laxos, lo que ha permitido una explosión del número de viviendas de uso turístico, especialmente en distritos como Centro, Chamberí o Arganzuela. El resultado: una fuerte presión sobre el precio del alquiler y el aumento del número de habitaciones alquiladas por precios desorbitados ante la falta de viviendas completas asequibles.
¿Qué están haciendo las instituciones?
La respuesta institucional ha sido desigual y, en muchos casos, demasiado tardía o insuficiente:
- Algunas ciudades han aprobado registros obligatorios y restricciones de licencias, pero muchas carecen de recursos para hacer cumplir las normas.
- El Gobierno central ha introducido recientemente cambios legales para permitir a los ayuntamientos establecer límites más claros a las VUT.
- La Ley por el Derecho a la Vivienda (2023) reconoce las zonas tensionadas, lo que podría permitir restringir usos turísticos, pero la implementación queda en manos de las comunidades autónomas.
En general, la normativa va por detrás de la realidad del mercado, y los mecanismos de fiscalización y sanción son débiles frente a plataformas globales y operadores profesionales.
¿Compatibles o excluyentes? Turismo vs. derecho a la ciudad
No se trata de demonizar el turismo: es una actividad legítima y una fuente de riqueza para muchas ciudades. El problema es cuando el turismo invade el espacio residencial, convirtiendo los barrios en parques temáticos, donde el visitante es más importante que el vecino.
Este conflicto es también una batalla por el derecho a la ciudad: ¿quién tiene derecho a vivir en el centro? ¿Puede una ciudad expulsar a sus habitantes para generar beneficios a corto plazo? ¿Es sostenible un modelo basado en la rotación de visitantes en lugar de la estabilidad de comunidades?
La turistificación es el reflejo de un modelo que prioriza la rentabilidad económica sobre el bienestar colectivo, y que convierte el derecho a la vivienda en un privilegio.
¿Qué alternativas existen?
Varios países y ciudades han comenzado a tomar medidas valientes para revertir esta tendencia:
- Berlín prohibió durante un tiempo el alquiler turístico completo de viviendas enteras.
- Ámsterdam impuso límites estrictos: máximo 30 noches al año y necesidad de licencia.
- Lisboa ha restringido severamente los nuevos registros de VUT en barrios históricos.
- Nueva York endureció la normativa para frenar los alquileres ilegales de corta duración.
España podría aprender de estos ejemplos. Algunas propuestas posibles incluyen:
- Limitación de licencias en zonas tensionadas.
- Impuestos específicos a las viviendas turísticas.
- Obligación de dedicar un porcentaje del parque inmobiliario a alquiler habitual.
- Revisión de las plataformas para identificar viviendas ilegales.
Conclusión: recuperar la ciudad para quienes la habitan
La turistificación no es inevitable. Es el resultado de decisiones políticas, falta de regulación y permisividad con los intereses del mercado. Revertirla no significa acabar con el turismo, sino poner límites a su impacto y proteger el derecho a la vivienda y a una ciudad habitable.
Las ciudades no pueden construirse solo para quienes las visitan. También —y sobre todo— deben garantizar el bienestar, la estabilidad y la permanencia de quienes las viven, las cuidan y las hacen vibrar cada día.
Preguntas para el debate
- ¿Cómo afecta la turistificación al acceso a la vivienda?
- ¿Deben limitarse las viviendas turísticas en barrios residenciales? ¿Por qué?
- ¿Qué diferencia hay entre el turismo como actividad económica y la turistificación como problema urbano?
- ¿Cómo podemos equilibrar el derecho al turismo con el derecho a habitar?
- ¿Quién decide qué usos se le da a un barrio?