Durante décadas, España fue conocida como “el país de los propietarios”. Tener una casa en propiedad era una aspiración compartida, socialmente valorada y ampliamente promovida por los poderes públicos. Sin embargo, en los últimos 15 años, algo ha cambiado: el alquiler ha dejado de ser una opción marginal y se ha convertido en la única alternativa para millones de personas, sobre todo jóvenes, migrantes y hogares con rentas medias y bajas.
Este giro, sin embargo, no ha venido acompañado de una oferta asequible, estable ni suficiente. El alquiler se ha encarecido a un ritmo mucho más rápido que los salarios, y acceder a una vivienda digna se ha convertido, para muchos, en una misión imposible.
¿Por qué ha crecido tanto el alquiler? ¿Qué está fallando en la oferta? ¿Y qué consecuencias tiene esta nueva realidad?
Un cambio estructural en el acceso a la vivienda
Hasta hace poco, el alquiler se interpretaba en España como una etapa transitoria, asociada a la juventud, la precariedad o la falta de recursos. Esta lectura ha quedado superada: para una proporción creciente de hogares, el arrendamiento ya no es una alternativa escogida sino la única opción viable en un entorno económico restrictivo.
Los datos avalan este cambio estructural. Entre 2007 y 2023, la proporción de hogares en alquiler a precio de mercado pasó de alrededor del 10 % al 15,4 %; si se añade el alquiler con precio reducido, la cifra alcanza el 18,7 %. En ciudades de más de 100 000 habitantes, la vivienda en arrendamiento representaba en 2023 aproximadamente el 22,3 % de los hogares, el doble que en municipios de menos de 10 000 habitantes (11,1 %). En el mismo periodo (2014-2023), el incremento en España de 3,5 puntos porcentuales, duplicó la media de la UE. El crecimiento es especialmente notable en Baleares, Cataluña, Canarias y Madrid.
Este desplazamiento no obedece a una mutación cultural espontánea, sino a condicionantes económicos y financieros que restringen el acceso a la propiedad:
- salarios insuficientes y precariedad laboral que dificultan acumular ahorro;
- endurecimiento de los criterios bancarios para la concesión de hipotecas;
- encarecimiento sostenido de la vivienda, alimentado por la financierización y la especulación inmobiliaria;
- una dinámica laboral caracterizada por la inestabilidad y la movilidad forzada.
Así, la idea de “flexibilidad” que a menudo se asocia al alquiler funciona más como justificación que como descripción. El arrendamiento se convierte en un mecanismo de acceso obligado a la vivienda en un mercado configurado como activo de inversión, mientras el marco normativo permanece insuficiente para garantizar asequibilidad y seguridad. El resultado es una tensión estructural: la demanda se amplía, la oferta se mantiene rígida y los precios continúan al alza.
El precio del alquiler, por las nubes
En los últimos diez años, el precio del alquiler ha subido un 40% en promedio en España, y mucho más en ciudades como Madrid, Barcelona, Palma, Málaga o Valencia. Este incremento no ha ido de la mano con la evolución de los salarios, lo que ha generado una sobrecarga financiera para muchos hogares.
La regla recomendada por organismos internacionales es que el gasto en vivienda no supere el 30% de los ingresos del hogar. Pero en España, más del 40% de los inquilinos destina más de ese umbral, y en zonas tensionadas la cifra puede superar el 50%.
En Cataluña, los inquilinos destinan en promedio el 27,9 % de sus ingresos netos al alquiler; en Baleares el 26,9 %, en Madrid el 24,7 % y en Canarias el 21,2 %. En muchas ciudades grandes, los alquileres superan el 30 % de los ingresos, tanto en el centro como en la periferia, especialmente en Andalucía, Baleares, Canarias y Cantabria. En Cataluña y Madrid también se excede ese umbral en áreas urbanas, aunque fuera de éstas el esfuerzo baja entre el 27 % y el 29 %.
Más de la mitad de los inquilinos en ciudades como Madrid o Barcelona quedan en situación de pobreza severa tras pagar el alquiler. Un tercio dedica más del 50 % de sus ingresos a la renta y suministros
El resultado es una situación de estrés habitacional generalizado, donde vivir de alquiler implica renuncias, inseguridad y, en muchos casos, vulnerabilidad extrema.
¿Por qué hay tan poca vivienda asequible?
Hay múltiples razones, y todas apuntan a fallos estructurales del sistema de vivienda en España:
1. Déficit histórico de vivienda pública. España tiene una de las tasas más bajas de vivienda social de Europa: apenas el 2-3% del parque total, frente al 15-30% de países como Países Bajos, Austria o Francia. Además, buena parte de esa vivienda fue vendida o descalificada a lo largo de los años, reduciendo aún más su impacto.
2. Desprotección del mercado de alquiler. El alquiler ha sido tradicionalmente un mercado poco regulado y orientado a la rentabilidad a corto plazo. Los contratos breves, la falta de estabilidad y la escasa fiscalización han generado un entorno volátil e incierto para los inquilinos.
3. Especulación y financierización del alquiler. La entrada de fondos de inversión, SOCIMIs y grandes tenedores ha transformado el alquiler en un producto financiero. Muchos de estos actores compran bloques enteros y los alquilan al precio máximo posible, sin interés en garantizar estabilidad ni accesibilidad.
4. Turistificación y vivienda vacía. Como vimos en el artículo anterior, la transformación de viviendas en alojamientos turísticos ha reducido la oferta de alquiler residencial. A esto se suma el problema de las viviendas vacías: según el INE, hay más de 3,5 millones de viviendas vacías en España, muchas de ellas en manos de bancos, fondos o herencias bloqueadas.
¿Construir más es la solución?
Una de las ideas más repetidas en los debates públicos es que el problema del acceso a la vivienda se debe, sobre todo, a una falta de oferta, y que por tanto la solución es simplemente construir más viviendas. Este argumento, impulsado desde el sector inmobiliario y algunos sectores políticos, presenta la crisis habitacional como una cuestión técnica de escasez.
Pero los datos parecen desmentir esta explicación simplista:
- Antes de la crisis de 2008, en España se construyó como ningún otro país europeo, levantando más viviendas que Alemania y Francia juntas. Y aun así, los precios no dejaron de subir.
- Ya se ha comentado que existen en España más de 3,8 millones de viviendas vacías (INE, 2021), muchas en manos de bancos, fondos o entidades públicas y fuera del circuito de alquiler asequible.
- Se ha construido mucho, pero pensando más en invertir que en habitar. Viviendas en manos de fondos, promociones en zonas sin demanda, pisos turísticos… pero muy poca vivienda social o asequible de alquiler.
Construir más, sin cambiar el modelo, solo profundiza el problema: incrementa el suelo urbanizable, presiona el territorio, y no garantiza precios accesibles. Además, no regula las dinámicas especulativas que distorsionan el mercado.
La solución no es solo construir más, sino construir diferente:
- Promover vivienda pública de alquiler permanente.
- Impulsar cooperativas y modelos no especulativos.
- Movilizar viviendas vacías con políticas activas de fiscalidad, cesión o sanción.
- Poner el énfasis no en cuántas viviendas hay, sino en para qué y para quién se construyen.
Consecuencias sociales del encarecimiento del alquiler
El impacto de esta situación va mucho más allá del bolsillo. La falta de alquiler asequible tiene efectos profundos y transversales:
- Retraso en la emancipación de los jóvenes y prolongación de la dependencia familiar.
- Gentrificación y expulsión de población residente en barrios céntricos o bien comunicados.
- Inseguridad residencial, con contratos breves, subidas repentinas o amenazas de desahucio.
- Feminización de la pobreza habitacional, ya que muchas mujeres solas con hijos no pueden asumir los costes actuales.
- Crisis en el acceso a servicios, ya que vivir lejos del centro encarece y complica la vida diaria (educación, sanidad, transporte).
¿Qué respuestas hay sobre la mesa?
Frente a esta situación, cada vez más voces exigen una intervención pública decidida para garantizar que el alquiler deje de ser una trampa para miles de personas. Algunas medidas propuestas (y en parte implementadas) incluyen:
- Ley de Vivienda y zonas tensionadas. La Ley por el Derecho a la Vivienda (2023) permite a las comunidades autónomas declarar “zonas tensionadas” e imponer límites al precio del alquiler. También busca favorecer el uso social de la vivienda vacía y reforzar el control sobre grandes tenedores. Sin embargo, su aplicación es desigual y está siendo boicoteada o ralentizada en varias regiones.
- Impulso al parque público de alquiler. Hay compromisos de aumentar el parque público de vivienda, pero la inversión sigue siendo muy baja. Los fondos europeos podrían ayudar, pero requieren planificación a largo plazo y coordinación institucional.
- Ayudas directas y fiscalidad progresiva. Se han implementado bonos al alquiler joven y otras ayudas, pero no siempre llegan a quienes más lo necesitan, y pueden tener efectos inflacionarios si no se acompañan de control de precios. También se estudia modificar la fiscalidad para penalizar la vivienda vacía o especulativa.
- Fomento de alternativas comunitarias. Se está empezando a promover el cohousing, las cooperativas de cesión de uso y otras formas de tenencia más estables y asequibles, aunque de momento siguen siendo proyectos piloto y minoritarios.
Vivir no debería ser un lujo
El alquiler debería ser una forma razonable, estable y digna de acceder a la vivienda. Pero hoy en España, vivir de alquiler se ha convertido en un riesgo económico y una fuente de angustia cotidiana. Y no porque la gente pida imposibles, sino porque el sistema está diseñado para beneficiar a quienes acumulan viviendas, no a quienes las habitan.
El auge del alquiler no tiene por qué ser negativo. Puede ser una gran oportunidad para modernizar el sistema habitacional, para fomentar la movilidad y para ofrecer opciones diversas. Pero eso solo será posible si se garantiza el acceso a una vivienda asequible, estable y adecuada, no como una excepción, sino como norma.
Vivir de alquiler no debería ser sinónimo de vivir con miedo.
Preguntas para el debate
- ¿Por qué ha crecido el mercado del alquiler en las últimas décadas?
- ¿Es posible tener un mercado de alquiler justo sin intervención pública?
- ¿Qué consecuencias tiene para una familia dedicar más del 40% de sus ingresos al alquiler?
- ¿Qué responsabilidad tienen los propietarios en la situación actual?
- ¿Qué modelo de alquiler consideras más justo y sostenible?