Durante siglos, el casero era una figura próxima: una persona, una familia, un pequeño propietario que alquilaba una vivienda para obtener un ingreso extra. Pero esa imagen ha cambiado. Hoy, en muchas ciudades españolas, quien pone el precio del alquiler no es un vecino, sino un fondo de inversión global, una sociedad cotizada o una entidad opaca que gestiona miles de viviendas como activos financieros.
Los llamados «nuevos caseros» —grandes tenedores, SOCIMIs, fondos buitre— están transformando el mercado del alquiler. No viven en los barrios que alquilan, no conocen a sus inquilinos y no negocian precios: optimizan carteras. Y su crecimiento está teniendo un impacto directo en los precios, la estabilidad residencial y la desigualdad.
Pero, ¿quiénes son exactamente? ¿Cómo han llegado a controlar parte del mercado? ¿Y qué consecuencias tiene su presencia?
¿Quiénes son los grandes propietarios del siglo XXI?
En los últimos 15 años, el perfil del propietario de vivienda ha cambiado drásticamente. Tras la crisis financiera de 2008, y la consiguiente avalancha de desahucios, miles de viviendas pasaron de manos privadas a manos institucionales. Bancos, cajas y entidades públicas vendieron activos inmobiliarios a fondos de inversión internacionales a precios muy bajos.
Los protagonistas de este proceso son:
Fondos buitre
Son fondos de inversión (como Blackstone, Cerberus, Lone Star…) especializados en comprar activos de alto riesgo con la esperanza de obtener rentabilidad rápida. En España, adquirieron carteras enteras de viviendas procedentes de desahucios, ejecuciones hipotecarias o promociones inacabadas.
Uno de los casos más polémicos fue el de la venta de 5.000 viviendas públicas en Madrid en 2013 al fondo Blackstone, que posteriormente incrementó los alquileres y desahució a familias vulnerables.
SOCIMIs (Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria)
Son sociedades que cotizan en bolsa y que disfrutan de ventajas fiscales muy significativas (por ejemplo, están exentas del impuesto de sociedades). Su objetivo es invertir en inmuebles para alquilarlos y repartir beneficios a los accionistas. Entre las más conocidas están Testa, Lar España o Merlin Properties.
Aunque se presentan como actores profesionales, no tienen límites legales a la cantidad de vivienda que pueden acumular ni a los precios que pueden imponer.
Bancos y entidades financieras
Durante la crisis, las entidades bancarias se quedaron con cientos de miles de viviendas procedentes de impagos. Muchas de ellas fueron gestionadas a través de la SAREB (el llamado «banco malo»), que fue creada con dinero público y luego privatizada parcialmente, sin resolver el problema de acceso a la vivienda.
¿Qué impacto tienen en el mercado?
La presencia de estos grandes tenedores ha transformado el funcionamiento del mercado del alquiler:
Aumento de precios
Los fondos y las SOCIMIs no actúan como arrendadores sociales. Su objetivo es maximizar rentabilidad, lo que suele implicar precios elevados, contratos cortos, renovación constante de inquilinos y presión para subir alquileres.
Estudios recientes han mostrado que en barrios con alta concentración de grandes tenedores, los precios del alquiler suben más rápido y son más resistentes a la baja.
Desahucios invisibles
Aunque muchos desahucios ya no pasan por juzgados (porque se producen al terminar contratos sin renovar), se han documentado prácticas como presión para abandonar la vivienda, subidas injustificadas, ofertas de dinero para irse o interrupción de servicios. Todo ello sin mediación y sin alternativa habitacional.
Rotación y fragmentación social
Los grandes tenedores fomentan la rotación de inquilinos para poder ajustar los precios a la demanda del mercado. Esto impide la consolidación de comunidades estables, rompe redes vecinales y contribuye a la gentrificación y expulsión de los residentes históricos.
Acaparamiento y escasez artificial
Concentrar miles de viviendas en pocas manos reduce la competencia, aumenta el poder de fijación de precios y puede mantener parte del parque vacío a la espera de mayor rentabilidad futura o revalorización.
¿Cómo hemos llegado a esto? El marco político y legal
La entrada masiva de grandes inversores en el mercado inmobiliario español no ha sido casual, ni inevitable. Fue posible por decisiones políticas concretas:
- Rescates bancarios sin condiciones, que transfirieron viviendas a fondos privados.
- Privatización de vivienda pública, especialmente en Madrid y otros municipios.
- Leyes favorables a la inversión inmobiliaria, como la creación de las SOCIMIs en 2009, con ventajas fiscales significativas.
- Falta de regulación sobre el número de viviendas que puede acumular un actor privado.
- Inexistencia de límites claros a la subida de precios, al menos hasta la Ley por el Derecho a la Vivienda de 2023.
En resumen: el sistema ha sido diseñado para facilitar la concentración de vivienda en pocas manos, bajo la lógica de que el mercado, por sí solo, garantizaría el equilibrio. Pero ese equilibrio nunca llegó.
¿Se puede limitar el poder de los grandes tenedores?
Algunas medidas ya están en marcha o han sido propuestas por movimientos sociales y partidos políticos:
Ley por el Derecho a la Vivienda (2023)
- Define a los grandes tenedores como quienes tienen más de 10 viviendas en propiedad (o 5 en zonas tensionadas).
- Les impone límites a los precios del alquiler si operan en zonas declaradas como tensionadas.
- Obliga a ofrecer alquileres sociales antes de desahuciar a personas vulnerables.
Sin embargo, la ley ha sido criticada por su carácter voluntario (las comunidades autónomas deciden si aplicarla o no) y por dejar fuera a muchos grandes propietarios encubiertos a través de filiales o sociedades opacas.
Movilización ciudadana
Colectivos como los sindicatos de inquilinos, la PAH o plataformas vecinales llevan años exigiendo:
- Expropiación de viviendas vacías en manos de grandes tenedores.
- Prohibición de vender vivienda pública a fondos especulativos.
- Revisión fiscal de las SOCIMIs.
- Transparencia sobre quién posee qué viviendas.
¿Y qué pasa con el pequeño propietario?
Conviene separar el debate. La regulación del mercado y la intervención sobre los grandes tenedores no afecta a la mayoría de pequeños propietarios que alquilan una vivienda familiar o heredada. De hecho, muchos de ellos también sufren el aumento de precios, la turistificación o la competencia desleal de actores con poder de mercado.
Regular no es atacar al propietario individual, sino poner límites a quienes están utilizando la vivienda como herramienta especulativa a gran escala.
Conclusión: quién tiene el poder de poner precio a tu vida
La vivienda debería ser un espacio para vivir, no un activo financiero. Pero en el modelo actual, las decisiones sobre quién puede vivir dónde, cuánto debe pagar y por cuánto tiempo ya no se toman en los barrios, sino en consejos de administración en Luxemburgo, Nueva York o Singapur.
Frente a esta realidad, urge una respuesta firme: más transparencia, más regulación, más vivienda pública y un cambio de lógica. No puede ser que quien tiene miles de viviendas tenga más derechos que quien solo necesita una para vivir.
Preguntas para el debate
- ¿Debería permitirse a grandes inversores acumular miles de viviendas?
- ¿Cómo cambia la relación inquilino-casero cuando el propietario es un fondo de inversión?
- ¿Qué efectos tiene la financiarización de la vivienda en el derecho a habitar?
- ¿Debería el Estado poner límites a la especulación inmobiliaria?
- ¿Puede existir una economía de la vivienda que no sea depredadora?